Droit des locataires et propriétaires : les dernières évolutions marquantes

Le droit des locataires et des propriétaires est un domaine en constante évolution, nécessitant une attention particulière de la part des parties concernées. Cet article vous propose un tour d’horizon des dernières avancées législatives et jurisprudentielles qui impactent directement les relations entre locataires et bailleurs. Nous aborderons notamment les modifications apportées par la loi Elan, les réformes touchant aux baux commerciaux, ainsi que quelques décisions de justice récentes.

La loi Elan : un bouleversement pour le droit du logement

La loi Elan (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), promulguée le 23 novembre 2018, a profondément modifié le paysage juridique en matière de logement. Parmi les principales évolutions, on peut citer :

• La création d’un bail mobilité, destiné aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou étudiante. Ce contrat de location meublée d’une durée comprise entre 1 et 10 mois est non renouvelable et dispense le locataire du versement d’un dépôt de garantie.
• La possibilité pour les propriétaires de résilier plus facilement le bail en cas d’impayés ou de troubles du voisinage.
• L’encadrement des loyers dans certaines zones tendues, avec la mise en place d’un plafonnement et de sanctions en cas de non-respect.
• La lutte contre les marchands de sommeil, par la mise en place d’un permis de louer et l’extension des sanctions administratives et pénales.
• Le renforcement de la protection des locataires en situation de handicap ou âgés, grâce à l’allongement du préavis de départ pour les locataires bénéficiaires d’une allocation logement.

Réformes touchant aux baux commerciaux

Les dernières années ont également vu plusieurs réformes concernant les baux commerciaux. Parmi les évolutions notables, on peut citer :

• La révision triennale du loyer, qui doit désormais être demandée expressément par le bailleur ou le locataire, dans un délai de trois mois à compter de la date d’échéance triennale.
• La résiliation anticipée du bail commercial, qui est désormais possible sans condition pour le locataire au bout de trois ans, moyennant un préavis de six mois.
• L’obligation pour le bailleur d’informer le locataire des travaux réalisés dans l’immeuble et pouvant avoir une incidence sur son activité, ainsi que la possibilité pour le locataire de demander une indemnisation en cas de préjudice subi.

Jurisprudence : décisions récentes impactant les relations entre locataires et propriétaires

Plusieurs décisions de justice récentes ont eu un impact significatif sur les droits et obligations des locataires et des propriétaires. Parmi les plus marquantes, on peut citer :

• La Cour de cassation, qui a jugé le 12 septembre 2018 que le bailleur ne peut pas se prévaloir d’une clause résolutoire pour défaut d’assurance dès lors que les garanties souscrites par le locataire sont suffisantes (Cass. 3e civ., 12 sept. 2018, n° 17-22.655).
• Le Conseil constitutionnel, qui a confirmé le 20 avril 2018 la conformité à la Constitution du dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi Elan (Cons. const., 20 avr. 2018, n° 2018-695 QPC).
• La Cour de cassation, qui a précisé le 6 juin 2019 que la clause d’un contrat de bail prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut d’exploitation pendant deux années consécutives est licite et ne porte pas atteinte au droit au respect des biens du preneur (Cass. 3e civ., 6 juin 2019, n°18-11.316).

Conseils pratiques pour locataires et propriétaires

Afin de prévenir les litiges et protéger leurs droits, il est essentiel pour les locataires et les propriétaires de rester informés des évolutions législatives et jurisprudentielles. Voici quelques conseils pratiques :

• Se tenir régulièrement informé des nouvelles lois et décisions de justice, par exemple en consultant des revues spécialisées ou en faisant appel à un avocat.
• Rédiger avec soin les contrats de bail, en veillant à respecter les dispositions légales et réglementaires en vigueur.
• En cas de litige, privilégier la médiation ou la conciliation avant d’engager une procédure judiciaire.
• Pour les locataires, vérifier que l’assurance habitation souscrite offre des garanties suffisantes pour se prémunir contre les risques locatifs.
• Pour les propriétaires, s’assurer de la solvabilité des locataires avant de signer le contrat de bail et mettre en place un suivi rigoureux des loyers impayés.

Ainsi, le droit des locataires et des propriétaires connaît de nombreuses évolutions, qu’il est important de maîtriser pour préserver ses droits et prévenir les litiges. Locataires comme bailleurs doivent veiller à rester informés et à adapter leurs pratiques aux dernières avancées législatives et jurisprudentielles.